En ce qui concerne la fiscalité sur les revenus, nous allons voir à travers un rapide exemple chiffré, que le recours à l’impôt sur les sociétés est souvent conseillé en présence d’une tranche marginale d’imposition élevée.
Bien entendu et particulièrement en matière fiscale, il serait irréaliste de penser que l’administration offre de tels avantages sans contrepartie.
Dans le choix du recours à l’IS, la note se règle au moment de la vente des biens. En effet, puisque les biens ont été amortis, la plus-value imposable est égale au prix de vente.
Dans le cadre d’une SCI à l’IR, un abattement pour durée de détention est appliqué et conduirait à une exonération totale de fiscalité passé un délai de 30 années. (Mais encore faut-il que Monsieur et Madame Poncet soient vendeurs dans 30 ans et que l’abattement soit toujours en vigueur et cela fait beaucoup d’incertitudes de mon point de vue – Par ailleurs, si les biens ne sont jamais vendus, le recours à l’IS trouve encore plus d’intérêt)
Ce tableau chiffré met en avant, pour une tranche marginale de 41 %, l’intérêt de recourir à une SCI à l’IS. (8 000 d’euros d’économie par an environ, ce qui représente un montant de 160 000 euros sur 20 ans).
Bien entendu, d’autres coûts seraient à considérer dans le cadre d’un tel projet et notamment :
Parmi ces différents coûts potentiels, la plus-value immobilière peut être particulièrement importante. Il me parait donc indispensable de réaliser un audit patrimonial, ou de se rapprocher d’un notaire voire d’un expert-comptable pour évaluer les enjeux.
Pour finir, bien que les sujets des coûts et de la fiscalité représentent des enjeux fort, il me semble que l’aspect civil est au moins aussi important. A ce sujet, la SCI apporte des atouts indéniables tels qu’évoqué précédemment.
Il faut savoir que le recours à une SCI à l’IS n’est pas toujours la meilleure solution et que chaque situation s’apprécie au cas par cas, comme toujours. Une SCI à l’impôt sur le revenu peut également dans certains cas, constituer une solution acceptable voire indispensable. (Dispositif de défiscalisation PINEL impossible avec une SCI à l’IS, achat ancien avec de gros travaux potentiellement déductibles, tranche marginale d’imposition basse mais patrimoine important, etc.)
Pour finir et afin de sécuriser un tel projet, le recours à un professionnel du chiffre ou du droit me paraitrait indispensable. En effet, l'article l 64 a du livre des procédures fiscales implique désormais un risque de requalification pour les projets à but "principalement" fiscal, contre les projets à but "exclusiement" fiscal précédemment. La nuance parait peu importante, mais elle ouvre un champ beaucoup plus étendu pour le fisc. Pour autant, à la condition qu'un tel projet s'inscrive parfaitement dans le cadre familial et que les valorisations correspondent à la réalité, le risque me semble tout de même assez limité.