Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, la donne est complètement différente. En effet, les associés ne paient pas d’imposition sur les revenus fonciers, car c’est la SCI qui règle l’IS à partir du bénéfice imposable. (On dit que c’est la société qui perçoit le revenu et qui fait écran vis-à-vis des associés.)
Or, le taux d’IS peut être beaucoup plus favorable que la tranche marginale d’imposition de l’associé. (15 % sur le bénéfice imposable compris entre 0 € et 38 120 €
et 25 % sur le bénéfice imposable au-delà de 38 120 €). Lorsque la trésorerie de la SCI le permet, l’associé peut percevoir des dividendes.
Durant de très nombreuses années du fait de la déductibilité des charges et notamment de l’amortissement du bien, le bénéfice imposable est très faible, voire nul. Par ailleurs, lors de la distribution des dividendes, l’associé peut opter pour le flat tax à hauteur de 30 % (Ce qui n’est pas possible pour des revenus fonciers) où le paiement de l’impôt selon sa tranche marginale d’imposition après application d’un abattement de 40 % ! (Les prélèvements sociaux sont dus toutefois sur la totalité des dividendes servis.).
Puisque l’associé ne paie pas de fiscalité personnelle à l’exception de celle sur les dividendes éventuellement perçus, il ne subit pas l’effet ciseau dont nous avons parlé précédemment. La fiscalité est donc différée. Elle sera réglée soit au moment de la vente du bien, soit lors du versement d’un dividende, pour autant qu’il existe un bénéfice à distribuer et qu’il y ai suffisamment de trésorerie dans la structure.
Le sujet de la vente est précisément ce qu’invoquent les réfractaires de la SCI à l’IS. Lors de la vente d’un bien détenu à l’actif de la structure, sont considérés les amortissements imputés jusqu’alors pour déterminer la base imposable. Pour exemple, considérons un bien détenu depuis 30 ans et valorisé 200 000 euros au moment de la revente. 200 000 euros d’amortissements ont été déduits permettant ainsi de minorer le résultat soumis à impôt durant 30 ans.
La plus-value imposable sera alors de 200 000 € (Montant de la cession) – 0 € (Valeur nette comptable) = 200 000 euros. Ces 200 000 euros seront taxés en partie à 15 % puis 25 % pour le reliquat soit un montant de 46 000 euros environ.
Toutefois, l’un des avantages réside dans le fait que l’associé dispose des liquidités pour payer puisque le bien a été vendu. Dans le cadre d’une SCI à l’IR, l’associé aurait dû subir chaque année et durant ce même laps de temps l’impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2%...
Notons également que pour les exercices clos depuis le 31 décembre 2018, les SCI, comme les autres sociétés mentionnées à l'article 206, 3 du CGI peuvent revenir sur leur option à l'IS jusqu’au 5ème exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée. (Encore un atout pour la SCI à l'IS)
Par ailleurs et pour avoir déjà établi des comparatifs chiffrés entre les deux formules, le schéma IS est très souvent à peine plus onéreux que son cousin à l’IR (Notamment à cause du coût de fonctionnement plus onéreux d’une structure à l’IS). Dans le premier cas, l’associé bénéficie d’une souplesse de trésorerie et d’une tranquillité d’esprit sans pareil. Par ailleurs, rien ne dis que le bien sera vendu au final auquel cas l’IS s’imposerait sans aucun doute.
