À la recherche du financement immobilier : guide de survie.
- Ne perdez pas de vue qu’une banque ne gagne quasiment pas d’argent avec un prêt immobilier.
Le contexte de taux actuel grève considérablement la marge d’intérêts des banques. Elles prennent donc le risque de prêter une somme souvent importante, mais ne perçoivent en contrepartie qu’un faible retour sur investissement. Le financement immobilier n’est pas donc pas très rentable pour elles. C’est ce qui explique que votre banquier évoquera d’autres sujets avec vous durant l’entretien, c’est logique et tout à fait normal. Ne pas ouvrir la discussion est une erreur que commettent beaucoup d’emprunteurs.
- Assurance de prêt : loi Hamon, l’emprunteur a les mains libres
Selon les établissements, la décision de recourir immédiatement à une délégation d’assurance choisie par vos soins pourrait compromettre vos chances. En effet, puisque les banques gagnent peu d’argent avec les prêts, elles tentent de rééquilibrer la situation en proposant une assurance emprunteur qui peut parfois s’avérer onéreuse pour le client et donc lucrative pour elles.
Également, certaines banques disposent en interne d’une cellule de courtage qui permet de proposer des contrats distribués par des sociétés d’assurances reconnues. Ces propositions sont souvent très qualitatives et surtout moins onéreuses car individualisées. (Statut non-fumeur possible, tarif réduit si vous roulez peu dans le cadre de votre activité professionnelle ou si votre travail comporte peu de risques...) De plus, la banque perçoit une quote-part de la prime ce qui est un moindre mal financier pour elle.
Si vous vous rendez compte que le fait de ne pas opter pour une assurance de la banque risque de compromettre l’acceptation du crédit (même si c’est une pratique illégale), acceptez si vous n’avez pas d’autre issue. Vous pourrez ensuite substituer gratuitement à cette assurance une assurance de votre choix pourvu que vous effectuiez cette démarche dans l’année qui suit la signature du prêt. (Loi Hamon)
- Faites valoir l’endettement différentiel lorsque votre taux d’endettement est « limite »
En principe, l’endettement ne doit pas dépasser le tiers des revenus, comme l’a rappelé très récemment le Haut Conseil de Stabilité Financière. Toutefois, dans la pratique, les banques dérogent parfois à cette règle et il est possible d’afficher un endettement de 34-35 %, pour peu que le reste à vivre soit excellent. A noter que les revenus locatifs sont pris en compte pour 70 % de leur montant alors que la mensualité de prêt est considérée en totalité. Lorsque l’endettement est à la limite des 34-35 % il faut tenter de mettre en avant la méthode du calcul par différentiel pour accroître les chances d’octroi du dossier. Cette méthode ne vaut que pour les financements dont l’objet est du locatif.
Calcul de l’endettement classique :
Revenu Monsieur 2 400 euros, Revenu Madame 2 400 euros, Mensualité de prêt résidence principale 700 euros. Revenus locatifs à venir : 900 euros, Mensualité de prêt afférente à venir : 1 200 euros.
Total revenus : 2 400 + 2 400 + (900*0,7%) = 5 430 euros.
Total des charges : 1 900 euros.
Endettement : 34,99 % (1 900 / 5 430) et reste à vivre 3 530 euros (5 230 – 1 900) soit 1 765 euros par personne ce qui est très positif.
Ici, l’endettement peut être considéré comme à la limite de l’acceptable, mais il existe un moyen de faire pencher la balance en faveur de l’emprunteur.
Calcul de l’endettement différentiel :
Nous mettons en rapport les revenus locatifs pondérés à 70 % et la mensualité de crédit soit – 570 euros que nous déduisons des revenus. (1 200 – 630)
Total revenus : 2 400 + 2 400 – 570 = 4 230 euros
Total des charges : 700 euros
Endettement : 16,55 % et reste à vivre 3 530 euros.
Cette méthode de calcul permet de « relativiser » l’endettement calculé de manière traditionnelle ce qui pourrait permettre de faire pencher la balance du côté de l’emprunteur.
